Губернатор Красноярского края Михаил Котюков сообщил о разработке новых принципов застройки в регионе. Глава региона считает, что строительные компании относятся к созданию социальной инфраструктуры по остаточному принципу, поэтому новые микрорайоны не отличаются комфортом. В 2028 году Красноярск будет отмечать 400-летие. Власти заявляют, что к юбилею город должен полностью преобразиться. При этом ранее представители регионального руководства неоднократно выступали с подобными речами. Эксперты указывают, что российская застройка (в том числе и её негативные стороны) – явление, обусловленное объективными факторами. Изменить положение вещей могут политические решения. То есть, по сути, все призывы чиновники должны озвучивать в свой адрес.
Впервые о проблемах застройки Михаил Котюков начал говорить ещё летом, будучи в статусе временно исполняющего обязанности губернатора. Котюков долгое время работал в микрорайоне Солнечный в Красноярске. Он считается удалённым районом города, поэтому жильё там значительно дешевле, чем в других частях краевой столицы. Как следствие, существуют высокие темпы застройки и острая нехватка школ, детских садов, поликлиник, мест отдыха и прочих необходимых современному человеку объектов. В этой связи глава региона даже ввёл мораторий на выдачу новых разрешений на возведение жилья в Солнечном. Он будет действовать до тех пор, пока вопрос не будет решён. Правда, мера не отменяет уже начатые стройки, а их плотность и без того одна из самых высоких в Красноярске.
Устройте детский сад
Продолжая тему, Михаил Котюков уже в статусе избранного губернатора провёл совещание с руководителями крупных строительных компаний региона на тему развития городской среды. Горизонт планирования – 2042 год. Отрасли нужны общие принципы перспективной застройки, включая возведение в строящихся микрорайонах социальной инфраструктуры, – таким был основной лейтмотив встречи. В Красноярске есть множество примеров того, как новые кварталы живут при практически полном её отсутствии. Помимо Солнечного, это, например, Покровка. Первая школа (пускай и одна из самых больших за Уралом на тот момент) появилась там спустя почти 10 лет с момента начала возведения жилья. А поликлиника открылась только в начале этого года. В микрорайоне Южный Берег школы нет до сих пор. Застройщик предлагает возвести её на отсыпанном в русле Енисея участке.
Власти хотят изменить облик Красноярска к 400-летию города.Фото: Александр Манзюк/ТАСС
План развития Красноярска предусматривает масштабное преобразование территории для улучшения качества и внешнего облика городской среды как к 400-летнему юбилею краевого центра, так и после завершения праздничных мероприятий. В мэрии утверждают, что к 2042 году население города может вырасти до 2 миллионов человек (сейчас численность составляет примерно 1,2 миллиона).
«Нам нужно в первую очередь определиться в принципах, которыми мы будем руководствоваться в организации комфортной городской среды, чтобы мы сбалансировали планы жилищного строительства, промышленного развития города, нашей инфраструктуры – социальной, транспортной, инженерной. Чтобы у жителей города не возникало претензий к тому, как идёт застройка города, что инфраструктура не успевает за появлением новых жилых кварталов. Такого быть не должно. Мы должны все эти планы сбалансировать, и решения, которые мы будем предлагать, должны быть достойны центра России», – заявил Михаил Котюков.
Которые тут ветхие?
Сегодня застройщикам выданы разрешения на строительство на территории Красноярска 2,9 млн квадратных метров жилья, в том числе с применением механизма комплексного развития территорий (КРТ). В городе реализуются семь таких проектов общей площадью 60 гектаров.
Глава Красноярска Владислав Логинов отмечает, что и в действующих, и в планирующихся проектах КРТ застройщиками учтена необходимость появления школ, детских садов и других объектов для комфортной городской жизни.
В то же время реализация этого механизма дала серьёзный сбой при расселении частного сектора Николаевка. Выяснилось, что закон о комплексном развитии территорий даёт преимущества предпринимателям, которые с благословления муниципалитета фактически получают право выгонять граждан с насиженных мест с минимальной компенсацией. 13 ноября эту проблему обсуждали в краевом законодательном собрании.
Есть вероятность, что действие закона о КРТ будет приостановлено.
– Люди попадают в слабое положение с финансовой стороны: им сложно спорить с застройщиками и администрацией города. Они находятся в слабой позиции и юридически, поскольку не способны отстаивать свою позицию в суде. Но граждане тоже должны получить свою долю прибыли или выгоды от развития территории в виде улучшения своих жилищных условий, переезжая из неблагоустроенного старого дома в жильё более высокого качества, – комментирует председатель комитета по строительству, жилищно-коммунальному хозяйству и вопросам ГО и ЧС Законодательного собрания Красноярского края Алексей Кулеш.
Дёшево не будет
Строители согласны с тем, что необходимо выработать общие принципы, в соответствии с которыми будет меняться облик города. В частности, касающиеся поиска компромиссов с жителями в спорных ситуациях, которые возникают при реновации территорий. Но при этом они обращают внимание на то, что отрасль постепенно заходит в тупик. Ресурсы для застройки не безграничны.
«В 2023 году мы ожидаем в Красноярске ввод 693 тысяч квадратных метров. А вот дальше начинается интересное: в 2024-м – всего 493 тысячи, в 2025-м – 415. Это не прогнозы, это информация по проектным декларациям, на которые получены разрешения. Это данность. Основная причина снижения объёмов – в земельных участках. В Красноярске земля, которую застройщики получили в большом объёме в 2006, 2008 годах, практически закончились. Поиск новых участков очень сильно зависит от градостроительных правил», – убеждён глава компании «СМ.СИТИ», президент Союза строителей Красноярского края Александр Коропачинский.
Таким образом, компании подводят всех к мысли, что в строительной отрасли не может быть ничего дешёвого.
Стоимость квадратного метра на первичном рынке Красноярского края, по последним данным, составляет 108,4 тыс. рублей.
Помимо цены конечного продукта, растут также издержки. Итоговая маржа не позволяет застройщикам взваливать на себя заботы о социальной инфраструктуре.
– Не все имеют обороты, которые позволяют вкладываться в строительство, например, школы. Но, по сути, бизнес этого делать и не обязан. Только по договорённости с властями. И тут возникает другой вопрос: а государство готово это делать? Как оно этот процесс намерено контролировать? Это его функция – планировка будущего микрорайона, расчёт количества будущего населения, количества детей, чтобы определить, сколько школ и детсадов надо. Саму школу построить не так уж сложно. Сложно её подключить к сетям, пройти согласования с энергетиками. Застройщики не хотят брать это на себя, у них хватает других проблем. Контроль отрасли, стратегическое планирование, определение векторов развития – это дело государства. А призывать застройщиков работать по-новому можно сколько угодно. Они поулыбаются, покивают головами, но ничего не изменится, – делится своим мнением с «Октагон.Сибирь» ведущий специалист агентства недвижимости «Этажи» Илья Натаров.
21 сентября 2023