Риелторы Красноярского края фиксируют рекордное число сделок на рынке жилой недвижимости. Покупатели массово вкладывают деньги в новостройки и жильё трёх- и четырёхлетней давности, надеясь защитить свои финансовые сбережения. Опыт кризисов 2008 и 2014 годов показал неоднозначность такой стратегии: за эмоциональным ростом цен следовало их длительное падение. Эксперты не исключают повторения такого сценария и предрекают застройщикам тяжёлую борьбу за сохранение на рынке.
Ценовые горки
Различные источники публикуют противоречивые данные о динамике цен на недвижимость в Красноярском крае. Но все они сходятся в одном: квартиры дорожают и некоторое время продолжат дорожать.
В агентстве «АРЕВЕРА-Недвижимость» подсчитали, что на конец марта средняя цена предложения в Красноярске составляет около 84 тыс. рублей за квадратный метр. По сравнению с январём текущего года прайс на жильё снизился на 2,5 процента. До конца апреля эксперты ожидают незначительный рост, обусловленный краткосрочным всплеском спроса.
Похожая ситуация складывается в соседних регионах Енисейской Сибири. По данным Красноярскстата, средняя стоимость квадратного метра в Хакасии поднялась до 59,5 тыс. рублей, в Туве – до 95 тыс. рублей.
Заместитель генерального директора «АРЕВЕРА-Недвижимость» Ирина Томаровская отмечает, что спрос в Красноярском крае сейчас формируют покупатели, которые принимают быстрое решение о выборе объекта, чтобы использовать ипотечное решение по ставкам, действовавшим и одобренным до середины марта. В большинстве случаев они не превышают 10 процентов.
Средняя цена предложения в Красноярске составляет около 84 тыс. рублей за квадратный метр.Фото: Андрей Самсонов/ТАСС
Вторая группа покупателей – это люди с наличными, снятыми с вкладов. Поэтому, считает Томаровская, повышенный спрос будет носить кратковременный характер.
– 50 процентов сделок проходит за счёт займов и 50 – за живые деньги, – добавляет генеральный директор управляющей строительной компании «Сибиряк» (Красноярск) Владимир Егоров.
– Застройщики ещё не столкнулись в полной мере с новой реальностью. Высокий спрос очень скоро закончится, и вопрос, как дальше строить и как продавать, встанет очень остро, – предупреждает в беседе с «Октагон.Сибирь» заместитель управляющего банком «Открытие» в Красноярском крае Василий Васьков.
Как полагает Владимир Егоров, период роста цен станет более длительным. По его мнению, в зависимости от темпов подорожания сырья стоимость квартир до конца 2022 года по оптимистическому сценарию может вырасти на 5–10 процентов, по пессимистическому – более чем на 20 процентов. Это существенно скажется на покупательской активности и ликвидности квартир в новостройках.
Если геополитическая и экономическая ситуация существенно не ухудшится, то в дальнейшем эксперты прогнозируют повторение сценария 2014–2015 года.
После достижения максимума цены пойдут вниз по причине сокращения реальных доходов населения и доступности ипотечного кредитования. Учитывая, что ипотечных сделок на вторичном рынке было 65 процентов, реальный объём сделок может уменьшиться наполовину.
Будет формироваться отложенный спрос, который вернётся при снижении ставок ипотечного кредитования, утверждает Ирина Томаровская.
Усугубить такое положение дел может осложнение ситуации на рынке труда, если значительная часть заёмщиков лишится работы и возможности обслуживать ранее полученные банковские кредиты.
Что ждёт застройщиков
Готова ли строительная отрасль подстроиться под возросший, пусть и временно, спрос покупателей и выполнить государственные задания?
В России в этом году запланировано построить рекордные 120 млн квадратных метров жилья. Таковы цели нацпроекта «Жильё и городская среда», рассчитанного до 2030 года. За несколько лет жилищные условия должны улучшить не менее 5 млн российских семей.
Вклад Красноярского края в решение этой задачи не слишком велик. По данным портала «Единый ресурс застройщиков», за последние три года в регионе введено в эксплуатацию около 2 млн квадратных метров жилья (приблизительно 1,15 процента в год от общего объёма жилфонда в субъекте). Специалисты оценивают активность отрасли в крае как высокую. Однако темпы строительства остаются очень медленными и составляют более 1 тыс. дней на один многоэтажный дом.
Значимой проблемой останется подорожание стройматериалов, прежде всего цемента и металлоконструкций. Строителям придётся быстрее работать, чтобы экономить на банковских процентах, удешевлять проекты, ориентироваться на азиатские рынки материалов и оборудования.
«Более устойчивыми будут позиции компаний, реализующих проекты комплексной застройки. Строительные компании, которые возводят единичные объекты, несут большие риски – у них может оказаться недостаточно оборотных средств для завершения работ».
Владимир Егоров
генеральный директор управляющей строительной компании «Сибиряк»
Данных о замораживании строительства жилья в регионе нет. Однако представители всех уровней власти готовы к такому сценарию.
Ранее Фонду развития территорий (правопреемник Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства с 1 января 2022 года) было поручено восстановить права 770 участников долевого строительства в Красноярском крае. Организации поступили ходатайства в отношении 27 объектов незавершённого строительства. В этом году будут приняты решения о достройке в Красноярске либо выплате компенсаций в отношении объектов ЗАО ПСК «Союз», ООО «Проектстрой», ООО ПО «Строительный стандарт», а также недостроев компаний СТС, ПСП, «Экострой», «Стройинвест», «Дивные Горы», «Новалэнд» в пригородах Красноярска (Емельяново, Солонцы, Дивногорск) и «Сибирь-Инвест» в деревне Киндяково Берёзовского района.
– В прошлом году правительством Красноярского края и фондом проделана большая работа по восстановлению прав дольщиков – их количество снизилось с 7 тысяч до 4,3 тысячи. Мы видим динамику, но до конца 2023 года мы должны закрыть вопросы и по оставшимся дольщикам, – подчеркнул генеральный директор Фонда развития территорий Константин Тимофеев.
30 марта 2022